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土地“限购令”密集颁发 高价地数量开始减少

   今年以来,和全国楼市一级交易市场一同热闹的,还有各地的土地市场。而在“9·30”调控新政陆续推出后,针对土地市场的调控细则也陆续浮出水面。一时间,“摇号竞标”“限购令”“禁买令”等各种土地出让的招拍挂新规纷纷登场亮相,并且在近期的土地市场立竿见影。

 

  1 土地“限购令”密集颁发

  最新一个针对土地市场进行调控的城市是珠海。10月25日,珠海市发布了《关于执行房地产市场调控政策操作细则的通知》其中提到,企业和个人竞买土地保证金不得低于出让起始价的50%。同时,采取“限最高地价、竞配保障房”的举措,抑制住宅用地出现高溢价率等情况。

  事实上,在珠海针对土地市场出台调控细则之前,已经有多个城市针对土地竞拍全过程,进行了“多维度”的要求。

  据媒体报道,日前西安市国土资源局新挂一宗商住居住用地,根据地块出让公告显示,本次挂牌不接受联合竞买,并且挂牌出让设定最高限价,报价超过最高限价,停止挂牌。

  时间再往前追溯。10月中旬,南京土地市场正式挂牌9宗地块,这也是南京楼市调控新政后首次土地拍卖。值得一提的是,在地块出让公告中,记者发现此次“竞买资格”中新增一项内容:“所有参与我市商住、住宅用地的竞买人应具备房地产开发资质(含暂定资质)。开发企业及其控股股东、集团成员企业不得报名竞买同一宗地块。”并且,还同时规定已通过摇号取得地块的竞买人不得参加同一批剩余地块的摇号活动。这已经是继今年8月调整土拍规则执行“摇号决定竞得者”后,再次升级了规则。

  无独有偶,在此之前几天,合肥市政府也曾对合肥土地“竞买人”的身份有了更明确的界定:竞买人报名参与指定区域的居住用地竞买时,每次拍卖会仅限参与其中1宗居住用地的竞买。

  2 管控手段更加严格

  一位业内人士接受记者采访时指出,上述城市出台的政策五花八门,尽管短期来看都会对土地市场产生一些影响,但有些规定显得“简单粗暴”,实际上未必能收获预期效果。“从这一点来看,北京的土地市场更加成熟,管控的手段和方式虽然严格,但也更加理性。”该人士表示。

  日前,北京土地市场再推出2宗位于房山区的商办地块,其中明确了50%以上需要自持经营20年以上,且不得设计成为类居住类产品。这两宗地块与此前挂牌的两宗分别位于大兴区、海淀区的地块,共同成为“9·30”新政试点的首批地块。根据《补充公告》称,这4宗地块均设定合理土地上限价格,当竞买报价达到合理土地上限价格时,则不再接受更高报价,转为在此价格基础上,通过现场竞报企业自持商品住房面积的方式确定竞得人。企业自持的商品住房将全部作为租赁住房,不得销售。

  3 土地市场现“退烧”迹象

  根据国土资源部下属部门日前发布的《2016年第三季度全国主要城市地价检测报告》显示,针对全国主要城市的监测中,住宅地价的增长仍然较快,其中,长江三角洲、珠江三角洲地区住宅地价环比、同比增速均处于高位运行;环渤海地区各用途地价环比、同比增速均呈上升态势。北京、上海、广州的住宅地价环比增速仍超过3.0%,属快速增长,上海市增速高达6.91%,深圳市增速继续回落。各城市综合、住宅地价同比增速均超过10%,处于高位运行。

  事实上,四季度伊始,伴随着各地楼市调控政策的出台,楼市成交量的下降,土地市场正在明显退烧。中原地产研究中心统计数据显示,在调控政策继续深入的背景下,8月、9月各地高价地频繁出现的现象在10月份明显衰减,尤其是高价地数量开始减少。10月以来(截至10月26日),全国合计出现单宗土地成交金额超过10亿的地块18宗、超过5亿的地块40宗。其中,累计10亿以上的地块中,溢价率超过100%的地块有14宗,主要出现在天津、长沙、南宁、上海、佛山、沈阳、南昌;大部分城市的土地成交相比此前均有所降温。

  对此,某市场分析人士指出,房企的资金宽裕是导致高价地出现的主要原因。目前,部分城市开始收紧房企能够获得廉价资金的途径,有利于土地市场逐渐回归平稳。

  4 出让规则或有更多创新

  多位业内人士都表示,此次扎堆而出的土地出让新规来势凶猛,和各地政府抑制土地价格的迫切需求是有关系的。“土地成交价格过高毫无疑问是高房价的推手,所以能够想到通过控制源头来打击泡沫,无可厚非。”某不愿具名的行业内资深人士如是说。

  有市场人士指出,目前出台的各种关于土地出让的相关限制的规定,可以理解为接下来的政策在做一些尝试性的调整,具体就是对土地的出让做技术性的、更务实的协调,应该是积极有效的。该人士进一步指出:“从实际情况来讲,我认为有些规定可能让房企和社会公众难以接受。那么就需要通过接下来的市场检验这样的规定是否有效,如果没有效果的话,悄无声息的暂停也很正常;如果有效的话,很有可能会引起其他城市的积极借鉴。”

  而在易居研究院智库中心研究院总监严跃进看来,类似“摇号拿地”这种做法很容易引起争议,因为并没有真正实现土地价格的打压。此外,从目前已经推出的各种规定来看,后续还可能会有相关的动作,比如继续尝试一些创新模式。“据我了解,目前一些城市还在研究针对企业注册地拿地的想法。此外,未来也不排除会出现利用相关税收政策进行拿地管控的思路。”但严跃进同时认为,离这一想法的真正落实还有很长距离。

  此外,严跃进还指出,无论最后有多少新规可以长期执行,但加强资金审查,包括土地出让金的缴纳将会在未来引起地方政府的重视。“过去虽有相关政策,但没有很好落实;未来可能会进一步强化这一部分。