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武汉万亩工业园空置率高达90% 深陷“空城危机”

  “厂房租不出去,投资商也没有钱了,这些楼房已经烂尾一年多了。”2013年1月15日,在武汉市汉南区美国新都市工业城镇(下称“新都市城镇”)营销展示中心,一名工作人员指着附近一栋16层的公寓楼和5层的员工食堂告诉《中国经营报》记者。新都市城镇本来是个旨在吸引美资企业入驻的工业园,现在这个能容纳200家企业的园区一片荒芜。 

    本报记者调查得知,不仅是新都市城镇,位于武汉市郊区的卓尔生态工业园、蔡甸区天润工业园、黄陂前川新城工业园等多个工业园区普遍存在着厂房空置、工业用地撂荒的现象。记者粗略估算,这些工业园总体占地面积超过1万亩,规划引进企业1500家左右,实际上目前只有入园企业50家左右,空置率高达90%以上。

    武汉市汉南区政府一位不愿具名的官员在接受本报记者采访时表示,新都市城镇等已成为政府工作当中一块难啃的“骨头”,而且“寄望近期就能改善空置状况不太现实”。

    成荒凉“孤岛”

    新都市城镇可以容纳200家企业入驻,目前园内共计入驻18家企业。

新都市城镇位于武汉市汉南区纱帽街,规划用地面积1000亩左右,分三期开发,毗邻著名的武汉经济技术开发区,与武汉光谷也隔长江相望,但如今这片土地却成了一个荒凉的“孤岛”。

    1月15日,记者在新都市城镇看到,整个园区荒草丛生,2008年就建成的一些厂房到现在还大面积空置,一栋16层的员工公寓和商务酒店,以及一栋5层的餐饮、食堂等配套设施已经成为烂尾楼,楼房盖了一半就停下来了,施工吊塔上已经布满了铁锈。

    但记者获得的招商资料显示,该项目“采用美式工业园设计理念,克隆美国工业城镇模式,将生产、生活和生态有机融合,打造永不落幕的新型国际化工业城镇”;项目计划投资20亿元,打造企业总部区、办公研发区、加工生产区和配套服务区等七大功能板块,计划引进生物科技、高科研发、光电子通讯、文化创意等产业。

    据记者了解,新都市城镇可以容纳200家企业入驻,自2008年12月一期工程完成以后,曾经签约过9家美国企业,但这些企业已经全部撤退。目前,园内共计入驻18家企业,主要是食品、饮料类的生产企业和金融制品、精密仪器类的本土企业。

    武汉鑫都精密仪器有限公司是18家入园企业之一,一名员工告诉记者,该公司入驻新都市城镇已经1年多了,但到目前为止,还经常遭受水电供应不足的影响,很长一段时间公司的生产用水是靠园区的施工用水管道来解决的。

    一位曾到新都市城镇考察的机械加工企业负责人告诉本报记者,“员工公寓等设施不完善,入驻工业园需要自己找地方租房解决员工的住宿问题,对于一家拥有将近百名员工的企业来说,这绝非易事”,因此这家机械加工企业最后“只能放弃入驻打算”。

    武汉鑫都精密仪器有限公司员工告诉记者,该公司一部分员工直接住在办公楼里面,还有一部分人在武汉市汉南区租房。

    曾被誉为“永不落幕工业园”

    在不到10年的时间里,新都市城镇三易定位,未来能否“复活”还未可知。

    令人匪夷所思的是,新都市城镇2009年曾被评为“中国最具投资价值的工业园”,而且还被列入汉南区“百亿园区”计划重点扶持项目、武汉市重点建设项目。从“永不落幕的工业园”到一座“工业空城”,新都市城镇何以出现如此巨大的转变?

    记者调查发现,招商定位的几度更改,注定了新都市城镇走向“落幕”的命运。

    新都市城镇最开始的定位是“武汉香港工业城”。本报记者从武汉市汉南区政府、招商局等部门多方求证以后得知,2005年初,武汉市政府从城市经营角度出发,以投资主体结构多元化为目标前往香港招商,香港商人陈洁进入地方政府官员视野。经过多方洽谈、协商,“香港工业城”最终立项,由陈洁旗下的香港·武汉华乐地产拓展有限公司投资建设。

   按照最初的定位,“武汉香港工业城”主要结合香港企业管理特征,依托武汉市汉南区优势产业打造汽车零部件、农产品[6.13 -1.29% 资金 研报]深加工和产品研发基地;不过,最终在区位上很难和与之毗邻的“中国车都”——武汉经济技术开发区相竞争,后来被迫将定位变成了主打超市小包装食品、食品精深加工和绿色保健饮品等。

    这个定位也没有坚持下来,随后这里又被改为“新都市城镇”。按照当时的招商宣传口径,新都市城镇的招商定位中,60%为美国客户,10%为欧洲客户,产业以IT和光电子产业为主。

    但金融危机的持续发酵让新都市城镇的定位再次成为败笔——美国人和欧洲人陷入到金融危机、欧债危机的泥潭,哪儿还有余力跑到中国的中部扩张?失策的定位导致新都市城镇慢慢沦为“工业孤岛”,目前入驻的企业主要是食品饮料等行业,与此前的定位大相径庭。

    汉南区招商局一位负责人在接受本报记者采访时坦承,新都市城镇厂房大量空置主要还是产业园区定位出了问题,加上投资商资金短缺无力继续完善配套,最终导致招商问题难以解决, “未来将结合实际改变工业园定位,招商的行业方向也需要做出相应的调整”。

    在不到10年的时间里,新都市城镇三易定位,未来能否“复活”还未可知。

    谁来“兜底”?

    实践证明工业园不是圈块地、挂个牌子就能招商的。

    荒废如新都市城镇的工业园,在武汉市郊区并非个案,还有卓尔生态工业园、蔡甸区天润工业园、黄陂前川新城工业园、邓南农产品生态工业园、新洲区汪集工业园等多个工业园如今都深陷“空城危机”的泥潭。

    记者调查得知,蔡甸区天润工业园处于荒废闲置状态,招商中心已经人去楼空,形同虚设;占地面积3000亩的汉南区生态工业园,以农产品、食品加工为产业定位,目前只有一家企业在生产。

    已建成5年的新洲区汪集工业园,目前只有一家食品包装企业入驻;黄陂前川新城工业园2010年年底正式挂牌,规划占地5000亩,主要面向科技型无污染企业招商,如今园内大半土地处于撂荒状态,只有3家企业入园。

   这些工业园的现状,与武汉市未来5年工业“倍增计划”形成鲜明对比。武汉市“十二五”规划显示,到2015年,武汉市工业总产值将达到1.5万亿元,力争突破1.6万亿元,“相当于再造一个武汉工业”。为了缓解武汉市区工业用地不足的情况,武汉市计划在郊区规划385平方公里,用于建设9个大的新型工业化示范园,解决一些招商项目难以落地的窘境。在此背景下,郊区已经在建却处于撂荒状态的工业园今后将何去何从令人关注。

    在武汉2012年7月举办的治庸问责电视节目上,新都市城镇亦被指责“有名无实”、沦为“空城”。当时,武汉市汉南区区长陈平承诺,将会妥善处理园区配套问题,确保入驻企业用水、用电需求。不过,半年过去了,新都市城镇的情况并没有得到改观。

    对于投资商香港·武汉华乐地产拓展有限公司而言,新都市城镇也已经成为甩不开的包袱。由于投资人资金链吃紧,债务无法清偿,新都市城镇大部分厂房已被执行司法拍卖,用于清偿债务。

    对于武汉市汉南区政府来说,新都市城镇同样也是“无法承受之重”。本报记者辗转获得的土地出让信息显示,最初,新都市城镇项目土地出让价格仅为4.6万元每亩,一期工程共出让325.42亩土地,土地出让金仅为1496.9万元,对照目前动辄每亩百万元的土地价格来说,也是一笔不小的损失。

    武汉市社科院研究员黄红云不无忧虑地表示,实践证明工业园不是圈块地、挂个牌子就能招商的,如果没有科学的规划、切实的配套和得力的协调,别说工业没法实现倍增,“半拉子”的工业园项目也会拖累地方政府的。

    汉南区政府一位不愿具名的官员也表示,寄望近期改善一些工业园空置现状是不太现实的。

    武汉

    问题

    1.定位不断摇摆

    从最初旨在吸引香港企业的“武汉香港工业城”,到旨在吸引美国企业的“美国新都市工业城镇”,再到目前以食品、饮料等企业为主。

    2.缺水、缺电,配套不足

    企业生产用水需靠园区施工用水管道解决等。

    3.区位无优势

    周边有武汉经济技术开发区和武汉光谷的竞争。

    后果

    招商陷入困境

    一个能够容纳200家企业的园区,目前只入驻了18家企业,空置严重,成荒凉的“孤岛”。